El Ejecutivo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires implementó nuevas medidas para regular el alquiler temporario con fines turísticos. Los propietarios tendrán un plazo de 180 días para inscribirse en un registro obligatorio, y quienes incumplan podrían enfrentar sanciones de hasta $1.000.000. Además, las plataformas digitales que no exijan la inscripción serán penalizadas económicamente.
El mercado inmobiliario porteño ha atravesado profundos cambios en los últimos meses, especialmente tras la derogación de la Ley de Alquileres, lo que derivó en una reconfiguración del sector. En este contexto, el Gobierno de la Ciudad decidió modificar la normativa de los alquileres temporarios para garantizar mayor formalidad en el rubro y establecer condiciones equitativas entre las plataformas digitales y el sector hotelero. La medida, publicada en el Boletín Oficial el pasado 3 de febrero, establece que los propietarios tendrán hasta 180 días para inscribir sus inmuebles y poder ofrecerlos en plataformas como Airbnb y Booking.
En este sentido, Valentín Díaz Gilligan, presidente del Ente de Turismo de la Ciudad, sostuvo que "el caso de los alquileres temporarios turísticos es un fenómeno que existe a nivel mundial y en Buenos Aires buscamos la forma de incorporarlos a la oferta formal". Además, afirmó que "se busca establecer pautas más justas para que todos los tipos de hospedaje compitan de forma equitativa".
Según un informe de la Universidad Torcuato Di Tella, en el tercer trimestre de 2023 existían cerca de 20.000 inmuebles ofrecidos en Airbnb en la Ciudad, pero solo 1.000 estaban registrados. Esto representa apenas el 1,26% del total de viviendas particulares y el 9,18% de las unidades deshabitadas en el territorio porteño. Ante este escenario, el Ejecutivo porteño aseguró que trabajó junto a las plataformas para facilitar la inscripción y garantizar su cumplimiento.
Las consecuencias del incumplimiento serán significativas. Aquellos propietarios que no inscriban sus inmuebles no podrán publicarlos en plataformas digitales y podrán recibir multas de hasta $1.000.000. En tanto, las plataformas que permitan la oferta de propiedades sin registrar también serán sancionadas, ya que ahora son consideradas agentes de retención y percepción del Derecho de Uso Urbano. La Ciudad tendrá acceso al padrón de inmuebles de las plataformas para verificar que solo se ofrezcan unidades debidamente registradas. Si se detecta una publicación irregular, la plataforma tendrá 15 días hábiles para retirarla.
Junto con esta disposición, el Gobierno porteño aplicó un nuevo tributo para los turistas que se hospeden en estos alquileres temporarios. Mediante la resolución 2025-6 de la AGIP, las plataformas digitales recaudarán el Derecho de Uso Urbano, un gravamen de US$1,5 por noche y por persona, similar al que ya rige en hoteles de tres a cinco estrellas. El dinero recaudado será destinado a la promoción turística de la Ciudad a través de Visit Buenos Aires, un ente público no estatal. Según las autoridades, este tributo se encuentra por debajo de lo que se cobra en otras grandes ciudades, como Roma (hasta €4 por noche), Nueva York (US$3,5) o Berlín y Ámsterdam (5% del valor del alquiler).
Desde Airbnb, una de las principales plataformas afectadas por la regulación, se pronunciaron al respecto y señalaron que "los recientes cambios en la regulación secundaria de los alquileres a corto plazo anunciados por las autoridades de la ciudad de Buenos Aires son un paso para fomentar el turismo responsable y presentan una oportunidad para que el sector crezca de manera organizada". Por su parte, Booking evitó emitir comentarios sobre la medida.
El proceso de registro será más simple que en ocasiones anteriores. Para inscribir un inmueble, los propietarios solo deberán completar una declaración jurada y presentar documentación del inmueble, como el título de propiedad o un poder. Se eliminaron requisitos previos, como la cobertura de un seguro de responsabilidad civil y la notificación al consorcio de copropietarios. Además, el domicilio digital podrá configurarse a través del sistema online de las plataformas, sin necesidad de trámites adicionales.
Es importante destacar que esta normativa solo afecta a los alquileres temporarios con fines turísticos, es decir, estadías de entre una noche y tres meses. De este modo, se mantiene la obligatoriedad de contar con un número de registro para poder publicitar los inmuebles en plataformas web, una medida que, según el Gobierno porteño, permitirá evitar estafas y brindar mayor seguridad a los turistas.
En medio de este nuevo esquema regulatorio, la oferta de alquileres temporarios en la Ciudad ha experimentado una baja. Luego de la derogación de la Ley de Alquileres, muchos propietarios se volcaron al mercado temporario como alternativa de inversión. Sin embargo, la falta de regulación y la posibilidad de establecer contratos en dólares incentivó a varios de ellos a volver al esquema tradicional.
Según el Monitor Inmobiliario, realizado por Daniel Bryn, hasta 2023 la rentabilidad de los alquileres temporarios en dólares era significativamente más alta que la de los alquileres convencionales. No obstante, a lo largo de 2024 esta tendencia se revirtió y en enero de 2025 la renta bruta mensual de los alquileres temporarios cayó un 22,73%, alcanzando un promedio de US$565.
El titular de Invertire, Daniel Bryn, manifestó su preocupación sobre la medida y aseguró que "estas nuevas medidas tienden a ser invasivas para un mercado como el temporal. No me da la seguridad de que ayude a que venga más turismo a Buenos Aires en un momento en el que la actividad inmobiliaria con respecto a temporarios cayó un montón, con un país que está caro en dólares para los turistas".
A medida que avancen los meses y se cumpla el plazo para la registración obligatoria, quedará por verse si esta regulación contribuirá a equilibrar el mercado de alquileres temporarios en la Ciudad o si provocará una mayor retracción en la oferta de este tipo de propiedades.
